📜 Das Bestellerprinzip erklärt
Das Bestellerprinzip ist ein fundamentaler Grundsatz im deutschen Maklerrecht: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Diese einfache Regel hat die Immobilienbranche revolutioniert und für mehr Fairness gesorgt.
✅ Bei Mietwohnungen (seit 2015)
Das Bestellerprinzip gilt vollständig. Der Vermieter, der den Makler beauftragt, muss auch die Provision zahlen.
- • Mieter zahlen normalerweise keine Provision
- • Ausnahme: Mieter beauftragt Makler selbst
- • Maximale Provision: 2 Nettokaltmieten + MwSt.
- • Gilt für neue Mietverträge
⚖️ Bei Immobilienkäufen (seit 2020)
Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision zu gleichen Teilen, wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt.
- • 50/50 Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer
- • Käufer zahlt maximal 50% der Gesamtprovision
- • Gilt nur wenn Verkäufer Makler beauftragt
- • Separate Käufermakler möglich
💡 Wichtiger Hinweis
Auch wenn das Bestellerprinzip gilt, können Maklerkosten indirekt auf Mieter oder Käufer umgelegt werden - etwa durch höhere Mieten oder Kaufpreise. Vergleichen Sie daher immer die Gesamtkosten einer Immobilie.
💰 Höhe der Maklerprovision
Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt und kann frei verhandelt werden. Dennoch haben sich regional unterschiedliche Marktstandards etabliert.
🏠 Provision beim Immobilienkauf
| Region | Gesamtprovision | Käufer zahlt | Verkäufer zahlt |
|---|---|---|---|
| Berlin, Brandenburg | 7,14% (6% + MwSt.) | 3,57% | 3,57% |
| Hamburg, Bremen | 6,25% (5,25% + MwSt.) | 3,125% | 3,125% |
| Hessen | 5,95% (5% + MwSt.) | 2,975% | 2,975% |
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14% (6% + MwSt.) | 3,57% | 3,57% |
| Andere Bundesländer | 3,57% - 7,14% | 1,785% - 3,57% | 1,785% - 3,57% |
🏢 Provision bei Mietwohnungen
- Standard: 2 Nettokaltmieten + 19% MwSt.
- Maximum: 2,38 Nettokaltmieten (inkl. MwSt.)
- Zahlt: Derjenige, der Makler beauftragt
- Fälligkeit: Bei Vertragsabschluss
- Mindestlaufzeit: Keine besonderen Bestimmungen
💡 Berechnungsbeispiel
🗺️ Regionale Unterschiede
Die Maklerprovision variiert erheblich zwischen den Bundesländern. Diese historisch gewachsenen Unterschiede spiegeln regionale Marktgegebenheiten und Traditionen wider.
🔴 Hohe Provision (6-7%)
- • Berlin: 7,14% (traditionell hoch)
- • Bayern: 7,14% (starker Maklermarkt)
- • Sachsen: 7,14% (etablierte Strukturen)
- • Brandenburg: 7,14% (Berlin-Nähe)
Meist in Ballungsräumen mit hoher Nachfrage
🟡 Mittlere Provision (4-6%)
- • Hamburg: 6,25% (Hansestadt-Standard)
- • Hessen: 5,95% (Kompromiss-Region)
- • NRW: 6,25% (regional unterschiedlich)
- • Bremen: 6,25% (Hamburg-orientiert)
Ausgewogene Marktstrukturen
🟢 Niedrige Provision (3-4%)
- • Thüringen: 3,57% (günstigste Region)
- • Sachsen-Anhalt: 3,57% (niedrige Kosten)
- • Mecklenburg-VP: 4,76% (ländlich geprägt)
- • Saarland: 4,76% (kleine Märkte)
Oft in strukturschwächeren Gebieten
📈 Einflussfaktoren auf die Provisionshöhe
- • Marktdynamik: Angebot und Nachfrage
- • Immobilienpreise: Höhere Preise = höhere Provisionen
- • Konkurrenzsituation: Viele Makler = niedrigere Provisionen
- • Tradition: Historisch gewachsene Standards
- • Servicequalität: Premium-Service = höhere Provision
- • Objektart: Luxusimmobilien oft höhere Sätze
⚖️ Kauf vs. Miete: Die wichtigsten Unterschiede
Ob Sie kaufen oder mieten möchten, macht einen großen Unterschied bei der Maklerprovision. Die Regelungen und Kostenverteilungen unterscheiden sich erheblich.
🏠 Beim Immobilienkauf
Wer zahlt?
Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision 50/50, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Wann fällig?
Bei Abschluss des Kaufvertrags beim Notar. Zahlung meist vor Eigentumsübertragung.
Besonderheiten
- • Provision verhandelbar
- • Separate Käufermakler möglich
- • Höhere absolute Beträge
🏢 Bei der Wohnungsmiete
Wer zahlt?
Normalerweise der Vermieter (Bestellerprinzip). Nur wenn Mieter Makler selbst beauftragt.
Wann fällig?
Bei Unterzeichnung des Mietvertrags. Oft zusammen mit Kaution und erster Miete.
Besonderheiten
- • Maximum gesetzlich begrenzt
- • Bestellerprinzip streng
- • Niedrigere absolute Beträge
💡 Maklerkosten sparen: Tipps und Tricks
Auch wenn Maklerprovisionen oft unvermeidbar scheinen, gibt es verschiedene Strategien, um die Kosten zu reduzieren oder ganz zu vermeiden.
✅ Beim Immobilienkauf sparen
- • Provision verhandeln: Besonders bei teuren Objekten
- • Direktkauf: Ohne Makler vom Eigentümer kaufen
- • Neubauträger: Oft keine Maklerkosten
- • Mehrere Objekte: Rabatte bei Maklern aushandeln
- • Off-Market-Deals: Exklusive Angebote nutzen
- • Netzwerk nutzen: Kontakte zu Eigentümern
🏢 Bei Mietwohnungen sparen
- • Direkt vom Vermieter: Provisionsfrei mieten
- • Wohnungsgenossenschaften: Meist ohne Makler
- • Online-Portale: Private Anbieter bevorzugen
- • Nachmieter werden: Übernahme von Bekannten
- • Tausch: Wohnungstausch-Börsen nutzen
- • Beziehungen: Vitamin B aktivieren
🎯 Verhandlungsstrategien
Erfolgversprechend:
- • Bei Luxusobjekten (hohe absolute Beträge)
- • Schwierig verkäufliche Immobilien
- • Langwierige Vermarktung
- • Mehrere Objekte gleichzeitig
- • Schlechte Marktlage
Wenig aussichtsreich:
- • Sehr gefragte Lagen
- • Schnelle Vermarktung erwartet
- • Niedrigpreisige Objekte
- • Starke Nachfrage
- • Exklusiv-Makler mit Alleinauftrag
🔍 Immobilien ohne Makler finden
Der beste Weg, Maklerkosten zu sparen, ist der direkte Kontakt zu Eigentümern. Hier sind die besten Strategien und Plattformen für provisionsfr eie Immobilien.
🌐 Online-Plattformen
- • Immobilienscout24: Filter “Privat” nutzen
- • Immowelt: Direkte Anbieter bevorzugen
- • eBay Kleinanzeigen: Viele private Angebote
- • Lokale Portale: Stadtspezifische Angebote
- • Facebook Gruppen: Wohnungsgruppen beitreten
- • Studenten-Portale: WG-Gesucht, etc.
🏢 Offline-Strategien
- • Aushänge: Schwarze Bretter, Supermärkte
- • Zeitungsanzeigen: Lokale Tageszeitungen
- • Netzwerk: Freunde, Familie, Kollegen
- • Direktansprache: Hausverwaltungen kontaktieren
- • Wohnungsgenossenschaften: Wartelisten eintragen
- • Bauträger: Direkt beim Entwickler kaufen
💡 Profi-Tipps für die Suche ohne Makler
Vorbereitung:
- • Suchkriterien klar definieren
- • Unterlagen komplett vorbereiten
- • Budget realistisch kalkulieren
- • Mehrere Quellen parallel nutzen
Suchstrategie:
- • Täglich nach neuen Angeboten suchen
- • Suchagenten einrichten
- • Auch umliegende Gebiete einbeziehen
- • Geduld und Ausdauer mitbringen
Kontaktaufnahme:
- • Schnell aber nicht übereilt antworten
- • Seriöse Ersteindrücke vermitteln
- • Konkrete Fragen stellen
- • Besichtigungstermin zügig vereinbaren
❓ Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Maklerprovision 2024?
Die Maklerprovision variiert regional zwischen 3-7% des Kaufpreises. Beim Kauf teilen sich seit 2020 Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen. Bei Mietwohnungen zahlt der Auftraggeber (meist der Vermieter) die Provision.
Was bedeutet das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip besagt: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Bei Mietwohnungen bedeutet das meist, dass der Vermieter die Maklerprovision zahlt, nicht mehr der Mieter.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja, die Maklerprovision ist verhandelbar, besonders bei hochpreisigen Immobilien oder wenn Sie mehrere Objekte über denselben Makler kaufen/verkaufen. Erfolgschancen sind bei einem kompetitiven Markt höher.
🎯 Fazit: Maklerprovision clever handhaben
Die Maklerprovision ist ein wichtiger Kostenfaktor beim Immobilienerwerb oder -miete. Durch das Bestellerprinzip haben sich die Spielregeln deutlich zu Gunsten der Mieter und teilweise auch der Käufer verschoben.
✅ Das Wichtigste in Kürze:
- • Bestellerprinzip gilt bei Miete und teilweise beim Kauf
- • Provision ist regional unterschiedlich (3-7%)
- • Verhandlungen sind möglich, besonders bei teuren Objekten
- • Provisionsfr eie Alternativen existieren
💡 Unsere Empfehlung:
- • Immer nach provisionsfr eien Alternativen suchen
- • Bei Maklernutzung Provision aktiv verhandeln
- • Gesamtkosten im Blick behalten
- • Mehrere Strategien parallel verwenden