Mieterhöhung berechnen

Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Standardweg, die Miete in einem laufenden Mietverhältnis anzuheben. Der Rechner oben liefert die mögliche Miethöhe. Damit die Erhöhung auch wirksam wird, müssen Sie außerdem Fristen, Form und Begründung einhalten. Hier ist der Ablauf in der richtigen Reihenfolge.

1. Prüfen, ob Sie überhaupt erhöhen dürfen

• Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die höhere Miete gelten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
• Das Erhöhungsverlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
• Eine Staffelmiete oder Indexmiete schließt die Erhöhung zur Vergleichsmiete aus. Dann gelten die vertraglichen Regeln.

2. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese ergibt sich aus den Mieten, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder angepasst wurden. Als Beleg für das Erhöhungsverlangen eignen sich:

• der Mietspiegel der Gemeinde (einfach oder qualifiziert),
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
• ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen,
• mindestens drei Vergleichswohnungen.

3. Die Kappungsgrenze beachten

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann eine Landesverordnung diese Grenze auf 15 % senken. Maßgeblich ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung galt. Dabei gilt: Die Vergleichsmiete bleibt zusätzlich die Obergrenze. Es zählt der niedrigere der beiden Werte.

4. Das Erhöhungsverlangen richtig formulieren

• Es braucht die Textform, eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Ein Brief oder eine E-Mail genügt.
• Es muss an alle Mieter im Mietvertrag gerichtet sein.
• Es nennt die bisherige Miete, die neue Miete und den Erhöhungsbetrag.
• Es begründet die Erhöhung mit Mietspiegel, Gutachten, Datenbank oder Vergleichswohnungen.

5. Fristen: Wann gilt die neue Miete?

Dem Mieter steht eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zu. Stimmt er zu, schuldet er die höhere Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang.

Beispiel: Das Schreiben geht am 10. März zu. Der Mieter kann bis zum 31. Mai zustimmen. Bei Zustimmung gilt die höhere Miete ab dem 1. Juni. Mit dem Fristrechner für die Mieterhöhung rechnen Sie die Termine für Ihren Fall aus.

Häufige Fehler bei der Mieterhöhung

• Die Begründung fehlt oder verweist auf einen falschen Mietspiegel.
• Einer von mehreren Mietern wurde nicht angeschrieben.
• Die Kappungsgrenze wurde vom falschen Ausgangswert berechnet.
• Die Sperrfrist von einem Jahr nach der letzten Erhöhung wurde nicht eingehalten.
• Die Mieterhöhung wurde mit einer Modernisierungsumlage oder den Nebenkosten vermischt. Das sind getrennte Verfahren.

Dieser Leitfaden gibt eine Orientierung. Ob in Ihrer Gemeinde die 15-%-Grenze gilt und welcher Mietspiegel zählt, entscheidet sich vor Ort. Bei Streit mit dem Mieter hilft ein Mieterverein, ein Vermieterverband oder ein Rechtsanwalt. Passend zur Abrechnung: Für Betriebskosten gibt es den Nebenkostenrechner.