Mietpreisbremse 2025: Wo gilt sie und wie funktioniert sie?
Alles zur Mietpreisbremse in deutschen Städten: Wo sie gilt, welche Ausnahmen es gibt und wie Mieter ihre Rechte durchsetzen können.
🎯 Das Wichtigste in Kürze
- • Geltungsbereich: Über 400 Städte und Gemeinden in Deutschland
- • Obergrenze: Maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete
- • Ausnahmen: Neubau, umfassende Modernisierung, Staffel-/Indexmiete
- • Rückforderung: Bis zu 2,5 Jahre rückwirkend möglich
🏠 Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist ein rechtliches Instrument, das übermäßige Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen verhindern soll. Sie begrenzt die Miete bei neuen Mietverträgen auf maximal 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Grundprinzip der Mietpreisbremse
✅ Zulässig
Miete bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel
❌ Unzulässig
Miete mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (ohne Ausnahmetatbestand)
📍 Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in über 400 Städten und Gemeinden in Deutschland. Die Landesregierungen bestimmen die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt.
🏙️ Großstädte (Auswahl)
- • Berlin (alle Bezirke)
- • München (Stadt und Umland)
- • Hamburg (ausgewählte Bezirke)
- • Köln
- • Frankfurt am Main
- • Stuttgart
- • Düsseldorf
- • Leipzig
🌍 Bundesländer
- • Bayern: 162 Gemeinden
- • Baden-Württemberg: 89 Gemeinden
- • Nordrhein-Westfalen: 63 Gemeinden
- • Hessen: 22 Gemeinden
- • Berlin: Gesamte Stadt
- • Hamburg: Teilgebiete
💡 Tipp: Prüfen Sie auf der Website Ihres Bundeslandes, ob Ihre Stadt von der Mietpreisbremse erfasst ist. Die Verordnungen werden regelmäßig aktualisiert und verlängert.
⚠️ Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nicht alle Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse. Es gibt wichtige Ausnahmen:
🏗️ Neubau
Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 - keine Begrenzung der Miete
🔨 Umfassende Modernisierung
Nach umfassender Modernisierung (mindestens 1/3 eines Neubaus entsprechend)
📈 Staffel- und Indexmiete
Vereinbarte Staffelmiete oder Indexmiete sind von der Bremse ausgenommen
💰 Vormiete als Obergrenze
Wenn die Vormiete bereits über der Bremse lag, darf diese beibehalten werden
🧮 Berechnung der zulässigen Miete
Die Berechnung der zulässigen Miete erfolgt anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Berechnungsformel
Zulässige Miete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10
Beispiel München:
• Ortsübliche Vergleichsmiete: 12,00 €/m²
• Zulässige Miete mit Mietpreisbremse: 13,20 €/m²
• Unzulässig wären: 14,00 €/m² oder mehr
📊 Mietspiegel als Grundlage
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird meist aus dem örtlichen Mietspiegel ermittelt. Bei Fehlen eines Mietspiegels können Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen werden.
🚨 Verstöße und Rechte der Mieter
Wenn Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen, haben Mieter verschiedene Rechte:
⚖️ Rüge erforderlich
Mieter müssen den Verstoß rügen, um Ansprüche geltend machen zu können. Ohne Rüge keine Rückforderung möglich.
💰 Rückforderung
Zu viel gezahlte Miete kann bis zu 2,5 Jahre rückwirkend zurückgefordert werden (ab Zeitpunkt der Rüge).
Wichtige Fristen
- 🕐 Rüge: Sollte schnellstmöglich nach Vertragsabschluss erfolgen
- 🕑 Rückforderung: 2,5 Jahre ab Rüge möglich
- 🕒 Verjährung: Ansprüche verjähren nach 3 Jahren
- 🕓 Kündigungsschutz: Rüge darf nicht zu Kündigung führen
📝 So gehen Sie bei Verstößen vor
1️⃣ Mietspiegel prüfen
Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung
2️⃣ Verstoß dokumentieren
Berechnen Sie die zulässige Miete und dokumentieren Sie die Überschreitung
3️⃣ Schriftlich rügen
Rügen Sie den Verstoß schriftlich beim Vermieter (Einschreiben empfohlen)
4️⃣ Mietminderung/Rückforderung
Mindern Sie die Miete auf das zulässige Maß und fordern Sie zu viel Gezahltes zurück
5️⃣ Rechtliche Schritte
Bei Verweigerung: Mieterbund kontaktieren oder Anwalt einschalten
💡 Tipp: Musterbrief verwenden
Nutzen Sie Musterbriefe von Mieterorganisationen für die Rüge. Diese enthalten alle rechtlich notwendigen Formulierungen.
Prüfen Sie auch unseren Nebenkosten-Rechner, um die Gesamtbelastung zu bewerten.
💎 Fazit
Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument zum Schutz vor überhöhten Mieten. Mieter müssen jedoch aktiv werden und Verstöße rügen, um ihre Rechte durchzusetzen.
Bei Unsicherheiten sollten Sie professionelle Beratung in Anspruch nehmen. Mieterorganisationen bieten oft kostenlose Erstberatung an.