Als Vermieter ist es wichtig, die Nebenkosten korrekt abzurechnen und zu wissen, welche Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden können und welche nicht. Nebenkosten, die nicht umgelegt werden können, sind in der Regel im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und den jeweiligen Mietverträgen definiert. Hier sind einige der wichtigsten Kostenpositionen, die Vermieter nicht auf die Mieter umlegen dürfen:
1. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Diese Kosten umfassen Ausgaben für Reparaturen und Wartungsarbeiten, die notwendig sind, um die Immobilie in gutem Zustand zu halten. Dazu gehören unter anderem:
- Kosten für die Beseitigung von Schäden (z.B. nach Wasserschäden)
- Renovierungskosten (z.B. Malerarbeiten, Austausch von Bodenbelägen)
2. Verwaltungskosten
Die Kosten für die Verwaltung der Immobilie, die über die üblichen Verwaltungsgebühren hinausgehen, sind ebenfalls nicht umlegbar. Dazu zählen:
- Kosten für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
- Personal- und Bürokosten, die mit der Verwaltung der Mietobjekte verbunden sind
3. Kosten für die Finanzierung
Zinsen und Gebühren, die aus der Finanzierung der Immobilie resultieren, können nicht umgelegt werden. Auch Tilgungsleistungen sind nicht innerhalb der Nebenkostenabrechnung abzugsfähig.
4. Umsatzsteuer (wenn nicht vorsteuerabzugsberechtigt)
Wenn Vermieter nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind, dürfen sie die Umsatzsteuer auf bestimmte Kosten nicht auf die Mieter umlegen.
5. Mietausfälle
Falls eine Mietzahlung ausbleibt, sind entsprechend auch die dadurch entstehenden Kosten nicht umlegbar.
6. Personal- und Lohnkosten
Direkte Lohnkosten für Hausmeister oder Reinigungskräfte, die nicht im Rahmen der Betriebskosten anfallen (z.B. bei einer Festanstellung), fallen ebenfalls nicht unter die umlagefähigen Nebenkosten.
7. Kosten für den Service von Verträgen oder Abonnements
Eine Vielzahl von Dienstleistungen, wie z.B. Internet- oder Telefongebühren für die Verwaltung oder für einen Hausmeister, können oft nicht umgelegt werden, sofern dies nicht explizit im Mietvertrag geregelt ist.
8. Kosten für die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts
Rechtsanwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Durchsetzung von mietrechtlichen Ansprüchen entstehen, sind nicht umlegbar.
Fazit
Es ist essentiell für Vermieter, sich genau auszukennen, welche Kosten umlegbar sind und welche nicht. Eine transparente und korrekte Nebenkostenabrechnung ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern fördert auch ein gutes Verhältnis zu den Mietern. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich, die abrechenbaren Positionen im Mietvertrag klar zu definieren und sich bei Unsicherheiten rechtlich beraten zu lassen.
Wenn Sie als Vermieter Ihre Nebenkostenabrechnung erstellen, sollten Sie darauf achten, die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten, um potenzielle rechtliche Konflikte zu vermeiden.
